一、政策制定背景

现行《北仑区中国竞彩网进一步加强和规范农村宅基地管理的实施意见》（仑政发〔2016〕66号）（以下简称《实施意见》）于2016年9月18日印发实施至今已逾9年，在此期间，国家、省级层面中国竞彩网宅基地管理相关法律法规发生多次调整。国家层面，《中华人民共和国土地管理法》于2019年8月26日通过第三次修正，与之配套的《土地管理法实施条例》于2021年9月1日修订实施，进一步明确了宅基地申请、审核批准程序，并对集体经营性建设用地入市进行规范。省级层面，《浙江省土地管理条例》于2021年9月29日审议通过，明确省内宅基地管理面积标准，细化宅基地申请、审核批准要求。2025年10月18日，浙江省农业农村厅、浙江省自然资源厅、浙江省住房和城乡建设厅联合印发《中国竞彩网加强和规范农村宅基地管理的意见》，对宅基地审批管理流程、农民建房批后监管、房地一体宅基地确权登记颁证等提出新要求。此外，2025年5月1日实施的《中华人民共和国农村集体经济组织法》，将成员身份确认与宅基地审批资格直接关联。

与此同时，原作为《实施意见》制定依据的《宁波市农村宅基地管理办法》，也已于2019年11月废止。现行《实施意见》中涉及的“世居居民、应迁未迁、农嫁非”等条款，已与当前法律法规要求不相适应，部分内容不符合男女平等原则。对于群众关注的人员资格、分合户、房屋高度、面积等关键条款，也存在界定宽泛，标准模糊等问题，影响政策执行的规范性与公信力。在此背景下，我区亟需制定出台新的宅基地管理政策。

二、政策制定依据

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国农村集体经济组织法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》《浙江省国土空间规划条例》《宁波市国土空间规划条例》等相关法律、法规及政策的规定，结合我区实际，制定本办法。

三、主要内容或者新旧政策调整内容

《办法》主要修订内容。《办法》共有二十五条，对职责分工、资格认定、审批条件、审批程序、建房管理、监督管理等内容作出原则性规定，重点修订内容如下：

一是明确申请对象。依据《中华人民共和国农村集体经济组织法》第十一条、第十三条规定，明确农村宅基地使用权申请主体为农村集体经济组织成员，非农村集体经济组织成员不纳入申请范围。（对应《办法》第二条）

二是界定适用范围。适用于本区行政区域内城镇开发边界以外的农村宅基地及农房建设审批、许可和监督管理。城镇开发边界作为区分城镇与农村的核心分界线，严格遵循 “三区三线” 管控要求。（对应《办法》第三条）

三是细化部门职责。区农业农村局主要负责农村宅基地改革、管理和村集体经济组织成员资格认定指导等工作。区资规分局主要负责划定村庄建设边界、办理农转用手续、核发规划许可等工作。区住建局主要负责指导农房风貌管控、施工质量安全及工匠培训等工作。（对应《办法》第八、九、十条）

四是保障特定群体权益。依据《中华人民共和国宪法》精神，明确回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人，经区侨务办核实，可按规定享受宅基地相关权益。（对应《办法》第十五条）

五是鼓励闲置农房盘活。鼓励农村集体经济组织及其成员通过自营、出租、入股、合作等多种方式，盘活闲置农房资源，发展乡村产业。（对应《办法》第二十一条）

六是强化监督管理。建立街道动态巡查机制，设立村级设宅基地协管员，鼓励公众举报。（对应《办法》第二十二条）

四、管理执行标准

本办法适用于本区行政区域内的城镇开发边界以外的农村宅基地及农房建设审批、许可和监督管理。

五、注意事项

《北仑区农村宅基地管理办法（修订）》自印发之日起执行，由区农业农村局、宁波市自然资源和规划局北仑分局、区住房和城乡建设局负责解释。原《北仑区中国竞彩网印发进一步加强和规范农村宅基地管理实施意见的通知》仑政〔2016〕66号同时废止。

六、关键词解释

本办法所称农村村民，是指农村集体经济组织成员。

本办法所称农村宅基地，是指农村村民依法取得用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

七、政策适用和施行日期

《北仑区农村宅基地管理办法（修订）》待区政府常务会议审议后公布，报市政府备案，并在公布之日起至少30日后施行。

八、解读机关和解读人

区农业农村局负责解释

解读人 虞迪敏0574—86781696

第一章  总则

第一条 为加强我区农村宅基地管理，规范农房建设行为，科学规划村庄布局，引导农村村民节约和合理利用土地，切实保护耕地，落实乡村振兴战略，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国农村集体经济组织法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》《浙江省国土空间规划条例》《宁波市国土空间规划条例》等相关法律、法规及政策的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条 本办法所称农村村民，是指农村集体经济组织成员。

本办法所称农村宅基地，是指农村村民依法取得用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

第三条 本办法适用于本区行政区域内的城镇开发边界以外的农村宅基地及农房建设审批、许可和监督管理。

第四条 农村村民宅基地的所有权属村集体，农村村民个人享有使用权。

第五条 农村村民建设住宅应当符合国土空间总体规划、详细规划、通则式村庄规划管理规定，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有宅基地和村内空闲土地，遵循“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的原则。

第六条 农村村民建设住宅应当依法取得土地使用权，凡申请宅基地必须按规定程序办理审批和登记手续，禁止未经批准非法占用土地建设住宅，禁止非法买卖或者以其他方式非法转让宅基地。

第七条 严格农村宅基地用途管制。严禁利用农村宅基地开发商品住宅，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁违规买卖农村宅基地。

第二章 部门、街道及村集体职责

第八条 区农业农村局职责

负责农村宅基地改革、管理和村集体经济组织成员资格认定指导等工作。指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、指导闲置宅基地和闲置农房利用；对违反本管理办法的行为进行监督管理；会同区自然资源和规划分局开展农村村民住宅用地需求调查及合理分配。

第九条 区自然资源和规划分局职责

负责在国土空间规划中统筹划定村庄建设边界，保障宅基地布局；年度宅基地用地计划中需农转用的，经各街道按需上报后办理农转用、耕地占补平衡；核发建房规划许可；会同区农业农村局开展宅基地确权登记。

第十条 区住房和城乡建设局职责

负责指导农房建设的风貌管控、落实农房设计方案审批，指导开展施工质量、安全的监督检查，组织农村建筑工匠培训。对符合条件的核发《建设工程施工许可证》，编制农村住房建设通用设计图集,无偿提供居民参考，对农房使用结构安全进行监督管理等工作。

第十一条 街道办事处职责

负责做好宅基地审核（含资格审核）、村庄规划编制和报批、农转用需求上报、核发农村宅基地批准书，农村住房建设监督管理、农房竣工验收、村庄规划编制、建立宅基地审批管理台账。

第十二条 农村集体经济组织职责

负责明确村集体经济组织成员资格、提交村集体经济组织成员（代表）大会审议决定农村村民建房申请、设立村级宅基地协管员、排摸宅基地用地年度需求，配合农转用相关工作，传达宅基地建设政策，建立宅基地议事协商机制和矛盾纠纷调解机制，及时制止并上报巡查中发现的违法问题。

第三章 审批资格及程序

第十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。

一户是指由未分户的所有家庭成员组成（含三代及以上），不等同于公安户口簿中的户。

农村村民申请建房以户为单位，本村农村集体经济组织成员方可计入建房人口，非农村集体经济组织成员原则上不得作为申请人申请建房。

无房户、危房户和符合社会救助条件的申请人，可优先获得批准。

根据社会经济发展、规划布局及迁建安置等需要，也可在本区跨街道或跨村安排宅基地。

第十四条 有下列情形之一的农村村民，可以申请宅基地:

1.未申请过宅基地且在本村无自有住宅（含继承取得）的；

2.因国家建设、垦区、库区移民、灾毁、受地质灾害影响，村镇规划或旧村镇改造等符合政策规定需要搬迁的；

3.符合单独立户（含分户）条件的；

4.原有宅基地面积低于规定面积上限90%的；

5.原有宅基地面积虽高于规定面积上限90%，但因地块规划建设条件限制原因无法翻建且属危房等需搬迁的；

6.法律、法规规定可以申请宅基地的其他情形。

第十五条 回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人的建房用地，由区侨务办出具核实后，按照本办法规定审批宅基地。

第十六条 按照“农户申请、村级审查、街道审批、区管转用”的模式。实行“农村宅基地用地建房部门联动，各街道一个窗口对外受理、内部联动运行的农村宅基地用地建房街道联审联办”的宅基地及农民建房审批机制。

第十七条 申请建造新房的，要坚持先拆后建原则，即在核发宅基地批准书前，先拆除旧房，原有使用权证予以注销。旧房因文物保护、拆除后危及其他住宅安全等原因不能拆除的，农村集体经济组织按程序报原审批机关批准后收回并将房屋腾空，农村集体经济组织与权利人应共同申请办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记，其中涉及文物保护的房屋和宅基地转移登记报相应的文物行政部门备案。

第十八条 有下列情形之一的，不得申请宅基地：

1.以所有家庭成员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件的；

2.将宅基地出租、出卖、赠予他人、以其他形式转让宅基地及其地上建筑物或者将地上建筑物改为经营场所等非生活居住用房的(经认定调剂的除外)；

3.作为拆迁户已以货币、调产或迁建等安置形式予以补偿安置的；

4.已享受保障性住房的农村村民，具体指：已享受房改房、集资房、经济适用房、新职工住房补贴及正在享受廉租房政策保障的；

5.农村村民有违章建筑而尚未拆除的；

6.公务员、事业单位、国有企业在编人员（包括退休人员）、部队干部（义务兵和符合国家有关规定的初级士官除外）；

7.法律、法规规定的不符合申请宅基地条件的其他情形的。

第四章 建房管理

第十九条 允许农村集体经济组织在以下情形中，向街道办事处提出申请，经区农业农村部门审查、区人民政府批准后，收回闲置宅基地：

1.因实施村庄、乡镇改造需要调整的宅基地；

2.实施旧村改造、统一建造新村后，已迁入新村居住的村民原宅基地；

3.为进行街道或村级公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；

4.农村村民一户一宅之外的宅基地（依法继承农房所有权的除外）；

5.自批准宅基地之日起满两年未动工兴建的；

6.自依法批准之日起连续两年未按照批准的用途使用的宅基地;

7.骗取批准或非法转让宅基地的;

8.空闲或房屋坍塌拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不得单独办理宅基地使用权登记，已经取得不动产权证书的，由农村集体经济组织按程序报原批准机关同意后收回宅基地；

9.非农村集体经济组织成员在农村的宅基地，房屋拆除后没有批准重建的，宅基地使用权收归农村集体经济组织；

10.农村“五保户”腾出的宅基地；

11.区人民政府规定应当收回的其他宅基地。

因前款第1项、第2项、第4项和第8项规定的原因收回宅基地使用权的，农村集体经济组织应当根据地上附着物的评估价格对原宅基地使用权人给予适当补偿。

宅基地被收回的，当事人应当自接到区人民政府通知之日起三十日内，向宁波市自然资源和规划局北仑分局申请办理宅基地使用权注销登记，由宁波市自然资源和规划局北仑分局进行注销登记，逾期不办理的可由农村集体经济组织单方申请办理不动产注销登记。对于退出宅基地所节余土地，按照国土空间总体规划或详细规划进行使用或复垦。复垦后新增农用地归所在农村集体经济组织所有。

第二十条 农村村民涉及宅基地的析产、继承、调剂、户主变更、住房保留的，应经农村集体经济组织和街道办事处备案审核，所在农村集体经济组织和街道办事处应加强宅基地和农房的日常管理，并为农村村民办理析产、继承、调剂、户主变更、住房保留提供便利。

1.析产：分家或离婚后对共有房屋进行合理析产的，可按规定申请不动产权转移登记；析产的宅基地限额应控制在应建户限额标准以内；原宅基地户内人口出嫁（或出赘），其享受的原宅基地使用权自动灭失。

2.继承：若当前“户”中已没有其他成员，按《民法典》规定，宅基地上房屋可由继承人继承，因继承房屋占用宅基地的，可按规定申请不动产登记。如继承人不属于本村集体经济组织成员，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

3.调剂：在符合“一户一宅、限额标准”的前提下，允许将申请建房户原合法的房屋调剂给本村符合建房条件的其他村民，并申请不动产权转移登记；其调剂的宅基地限额应控制在应建户限额标准以内。

4.户主变更：宅基地以“户”分配和使用，宅基地批准使用后因原批准使用人死亡或其他原因申请户主变更的，经“户”内成员同意，可由现在的户主申请不动产登记。

5.住房保留：原宅基地属规划保留屋，符合详细规划的，经农村集体经济组织同意，在不超限额的前提下，可以予以保留（中户和大户原已按规划批建一间面积超50平方米的，按50平方米折算）。

第二十一条 鼓励农村集体经济组织及其成员通过自营、出租、入股、合作等多种方式，盘活闲置农房资源，发展乡村产业。

农村闲置农房在符合国土空间规划、用途分区管制和尊重农村村民意愿的前提下，经依法办理相关手续后，可以用于发展休闲农业、乡村旅游、电子商务等新产业、新业态。

城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。

第五章 监督管理与法律责任

第二十二条 街道办事处建立健全动态巡查机制，依法组织开展宅基地使用、建房规划、建设施工等的动态巡查。村级宅基地协管员负责开展日常监管。鼓励公民、法人和其他社会组织对违反本办法的行为进行举报。

经街道办事处验收通过的农房，应在10个工作日内核发《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，农村村民需执此表至相关单位给农房通水、通电、通信，未竣工验收合格的农房原则上不允许通水、通电、通信。

第二十三条 区级以上农业农村部门、自然资源和规划部门、区住房和城乡建设部门履行监督管理职责时，有权采取下列措施：

1.要求被检查的农村村民提供农村宅基地和建房（规划许可）审批表、乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书、农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表等文件和资料，进行查阅或者予以复制；

2.要求被检查的农村村民就有关农村宅基地和农房建设问题作出说明；

3.进入被检查的农村村民非法占用的土地现场进行勘测；

4.责令非法占用宅基地或涉嫌非法占用其他土地建设农房的农村村民停止违反本办法。

第二十四条 无权进行宅基地及农房建设审批的单位或个人非法审批的，超越审批权限非法审批的，不按照村庄规划、国土空间规划等确定的用途审批宅基地的，或者违反法律规定的程序审批宅基地的，其审批文件无效，对非法审批的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法审批、使用的宅基地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。

非法审批的宅基地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

第六章 　附则

第二十五条　《北仑区农村宅基地管理办法（修订）》自印发之日起执行，由区农业农村局、宁波市自然资源和规划局北仑分局、区住房和城乡建设局负责解释。原《北仑区中国竞彩网印发进一步加强和规范农村宅基地管理实施意见的通知》仑政〔2016〕66号同时废止。

起草单位宁波市北仑区农业农村局在草拟《北仑区农村宅基地管理办法（修订）》后，于2025年10月31日至11月13日，在宁波市北仑区人民政府网站上公开征求了社会公众意见。意见征求情况反馈如下：截至2025年11月13日公开征求意见截止日，通过上述三种反馈渠道共收到社会公众反馈信息0条，即未收到针对《办法（修订）》的修改建议、疑问咨询或其他相关意见。

北仑区农业农村局

2025年11月14日